Acheter une partie commune et la transformer en places vélo pour les louer

Achat de parties communes pour louer

Selon l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriété peut acquérir à titre onéreux des parties privatives ou communes. Toutefois, ces parties ne deviennent pas communes par simple acquisition. Cela signifie que la copropriété peut acheter une place de stationnement ou un autre espace privatif et l’utiliser à sa convenance, sous réserve de respecter certaines conditions.

Le syndicat des copropriétaires peut, dans certains cas, décider de louer des espaces qu’il a acquis, comme une ancienne place de stationnement transformée en parking pour vélos. Pour que cette opération soit légale, il est essentiel que l’usage de cet espace respecte la destination de l’immeuble. Par exemple, si l’immeuble est majoritairement résidentiel, la location de ces espaces doit servir à des fins compatibles avec cette destination.

Transformer une loge de gardien en espace locatif

Une autre option fréquente pour une copropriété est la transformation d'une loge de gardien en un espace à louer. Cela peut inclure une transformation en bureau, espace de stockage, en appartement ou en places vélos.

Les étapes clés pour procéder à cette transformation incluent :

1. Soumettre la transformation à l’assemblée générale : Les copropriétaires doivent valider ce changement d'usage lors d'un vote en assemblée générale.
2. Vérifier le règlement de copropriété : Le règlement doit être consulté pour s’assurer qu’il permet cette modification. Si nécessaire, il peut être révisé.
3. Respecter la destination de l’immeuble : Comme pour toute modification, la destination générale de l’immeuble doit être respectée.

En fonction de l’utilisation prévue, la loge de gardien peut être louée pour générer des revenus, par exemple en tant que studio ou bureau.

Louer des places de vélo sur une place de parking privative

Lorsque la copropriété décide de transformer un espace privatif, comme une place de stationnement pour voiture, en stationnement pour vélos, elle doit s'assurer que cette location est conforme au règlement de copropriété et que la transformation a été validée par l'assemblée générale. Cette pratique répond à une demande croissante, surtout dans les grandes villes, où l'usage de la voiture est de plus en plus remplacé par celui du vélo. Qui plus est en fonction de la configuration de votre parking et sa localisation louer des places vélos nombreuses et recherchées peut s'avérer plus rentable que louer quelques places de parking peu demandées. 

Les principales démarches à suivre pour louer un espace privatif en copropriété sont :

• Demander l’autorisation en assemblée générale : Même pour un espace privatif, il est essentiel d’obtenir l’accord des copropriétaires pour modifier l’usage et autoriser la location.
• Adapter l’espace pour son nouvel usage : Il peut être nécessaire d’aménager l’espace, notamment en termes de sécurité et d’accessibilité.

Fiscalité applicable aux revenus locatifs en copropriété

Les revenus générés par la location de places de vélo ou d’une loge de gardien en copropriété sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux sont possibles pour ces revenus :

1. Le régime micro-foncier : Si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, ce régime s’applique avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.
2. Le régime réel : Si les revenus dépassent ce seuil, le régime réel permet de déduire les charges d’entretien, travaux, ou intérêts d’emprunt avant de calculer le montant imposable.

Les copropriétés qui perçoivent des revenus locatifs doivent s’assurer de respecter ces obligations fiscales et de déclarer les loyers perçus chaque année.

Aspects juridiques à respecter

La loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés en France encadre strictement l’acquisition et l'utilisation des parties communes et privatives. Lorsqu’une copropriété souhaite louer un espace, elle doit s’assurer que :

• Le règlement de copropriété autorise cette activité. Sinon, il peut être nécessaire de le modifier.
• La destination de l’immeuble reste conforme à ce qui est prévu dans les documents officiels. Toute modification significative de l'usage des parties communes ou privatives doit être approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires.
• Les obligations fiscales liées aux revenus locatifs sont respectées, que ce soit à travers le régime micro-foncier ou le régime réel.

Conclusion

Louer des places de vélo ou une loge de gardien dans une copropriété est une pratique qui peut générer des revenus supplémentaires pour le syndicat de copropriété, mais cela doit se faire dans un cadre strict. Respecter le règlement de copropriété, obtenir l’approbation des copropriétaires, et veiller à la conformité fiscale sont des étapes incontournables pour éviter tout litige et maximiser les avantages de cette stratégie.

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